Calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif
La rentabilité nette est le seul chiffre qui compte vraiment : elle déduit tout ce que le rendement brut ignore. C'est elle qui détermine si un bien vous enrichit ou vous coûte de l'argent chaque mois.
Rentabilité nette
3.34 %
net d'impôts : 1.83 %
Fiscalité estimée en micro-foncier : abattement de 30 %, puis 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime réel peut être plus avantageux si vos charges dépassent 30 % des loyers.
Comment ça se calcule
On part des loyers réellement encaissés — donc après vacance locative — puis on retire la taxe foncière, les frais de gestion, l'entretien courant et l'assurance propriétaire non occupant.
La rentabilité nette d'impôts va plus loin en retirant la fiscalité. En micro-foncier, l'abattement forfaitaire est de 30 %, le reste étant soumis à votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Un écart de 2 points entre brut et net est courant. Si l'écart est plus faible, vérifiez que vous n'avez pas oublié une charge : la taxe foncière représente souvent un à deux mois de loyer.
Vous avez un bien précis en tête ?
Ce calculateur travaille sur vos hypothèses. MTiMo Analyse confronte un bien réel aux ventes du quartier, aux risques officiels, au cadastre et au PLU — à partir d'une simple adresse.
Questions fréquentes
Quelles charges déduire exactement ?+
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative si vous déléguez, entretien courant, et la vacance locative — même un bien bien situé connaît quelques semaines sans locataire.
Comment estimer la vacance locative ?+
Un taux d'occupation de 95 % est un repère prudent en zone tendue, soit environ trois semaines de vacance par an. En zone détendue, descendez à 90 % voire moins.
Le micro-foncier est-il toujours le meilleur régime ?+
Non. Il est simple mais l'abattement de 30 % est forfaitaire. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers — travaux, intérêts d'emprunt élevés — le régime réel est souvent plus avantageux.
Outils complémentaires
Rendement locatif
Le rendement brut de votre investissement, en une opération.
Cash-flow
Ce qu'il reste sur votre compte chaque mois, crédit payé.
Taux d'endettement
Votre taux d'effort et votre reste à vivre.