Calculer le cash-flow d'un investissement locatif
Le cash-flow répond à une question simple : à la fin du mois, ce bien vous rapporte-t-il de l'argent ou vous en coûte-t-il ? C'est l'indicateur qui détermine combien de biens vous pourrez enchaîner.
Cash-flow mensuel
-623 €
effort d'épargne de 623 €/mois
Assurance emprunteur incluse (0,30 %/an du capital). Le cash-flow affiché est avant impôt sur les loyers : en micro-foncier, comptez environ 251 €/mois de plus.
Comment ça se calcule
Cash-flow = loyers encaissés − mensualité de crédit − charges du propriétaire − impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et vous verse un complément de revenu.
Un cash-flow négatif n'est pas disqualifiant en soi : on parle alors d'effort d'épargne. Il faut simplement qu'il soit soutenable dans la durée et que la valorisation du bien le justifie.
Attention à la fiscalité : beaucoup de simulateurs l'oublient. Un bien au cash-flow légèrement positif avant impôts peut devenir négatif une fois l'imposition des loyers prise en compte.
Vous avez un bien précis en tête ?
Ce calculateur travaille sur vos hypothèses. MTiMo Analyse confronte un bien réel aux ventes du quartier, aux risques officiels, au cadastre et au PLU — à partir d'une simple adresse.
Questions fréquentes
Un cash-flow négatif est-il rédhibitoire ?+
Non, à condition qu'il soit assumé. Un effort d'épargne de 100 €/mois sur un bien qui se valorise reste un bon placement. Un effort de 600 €/mois vous bloquera pour tout autre projet.
Comment améliorer un cash-flow ?+
Allonger la durée du crédit réduit la mensualité mais augmente le coût total. Augmenter l'apport réduit le capital emprunté. La colocation ou la location meublée augmentent les loyers, avec plus de gestion.
Faut-il compter l'assurance emprunteur ?+
Oui, elle représente environ 0,30 %/an du capital, soit une charge réelle chaque mois. L'oublier surestime le cash-flow de 30 à 60 € sur un crédit courant.
Outils complémentaires
Rendement locatif
Le rendement brut de votre investissement, en une opération.
Rentabilité nette
Le rendement réel, charges et fiscalité déduites.
Mensualité de crédit
Votre mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance.